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开个帖子,记录北京房屋交易数量

来源:本站 发布时间:2019-06-11

开个帖子,记录北京房屋交易数量

  楼主发数据,我来分析啊。

经过317新政,北京前期透支的购买力很快就萎了,然后经过了7个月的量能萎缩,价格下跌在15-25%之间,部分当时吓坏了的小伙伴感觉价格还可以,生怕再有暴涨,于是开始入市,但是大的环境没有变化,大的环境主要包括几个方面:  一、货币供给紧平衡,M2今年有了较大的跌幅,刘鹤已经发话了用三年时间把中国的金融杠杆率降下来,也就是说未来三年金融杠杆要下降,现在银监会也开出了几张大的罚单,这也是银行系统将杠杆的表现;现在保监会也在强调保险姓保,就是阶段保险公司借万能险等融资加杠杆;总体来说,随着外汇占款的慢慢减少M2会继续下降,因为我们前几年货币发行太滥了。

  二、银行贷款利率稳步提升,现在房贷利率普遍在基准利率基础上加5-20%,随着美国加息中国应该还会要加息,最晚在9月份应该会上调基础利率。

  三、土地供应有条不紊,2017年5万套共有产权房供地兑付,还有3万套限价房,另外还有集体土地租赁房,同时,国土部发话政府以后不是土地唯一供应方,存在企业和集体组织手里的巨量土地可能会在未来几年逐渐释放。   四、需求较为稳定,现在每天的成交量大约在450套左右,这是前期的刚需和换房需求释放,任何商品或投资在价格大涨大跌后都会出现量能萎缩,在价格跌到一定幅度会出现量能的扩大,这部分是抄底的,可以参考2015年股市5100点下跌后的量能扩大,但是这个量能有没有持续性是存疑的,因为2015-2017年3月份,可以说,能买得起的都买了,买不起的也买了,所以这个量应该是没有持续性,也可以参考深圳市价格稳住后放量的几个月,估计北京这一波放量能够维持三个月左右,然后随着新房的大量上市可能还要跌到1万套以内,甚至会出现2010年以来的最小量。   五、最近的土地出让市场有几宗地出现了流拍,这个很有意思,因为政府调节具有滞后性,2016年房价大涨政府出让的土地还按照2015年价格所以出现了N轮叫价,各种地王;2017年经过大半年调控,房价有了很大回落,政府还按照2017年3月份价格出让土地,必然会出现流拍,因为这一波大涨大跌其实不是真正的市场力量,是有很大的泡沫的,所以来得快去得也快,为什么开发商不动了?因为他们最了解现在的市场,估计是新盘蓄客情况不佳,现在的房价要么放开让他涨上天,要么让他跌下来,政府希望横盘是很难的,既要摁住房价,又要巨量的土地出让金,这需要一个取舍,需要一个平衡,应该把土地出让金慢慢调节到2015年水平,这样市场也不见得会很好,这两年房价是翻番了老百姓工资并没有太大涨幅。

这一波估计是要大调的,大调从土地出让金下调开始,因为只要摁住疯狂的市场,那么刚需支撑不了这么高的价格。

  所以,可以重点关注最近的新房市场,尤其是共有产权市场,我估计今年应该可以看到共有产权被弃购,难以清盘的窘境。

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